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北京年轻人的买房热情回来了丨质造·踩盘笔记

发布日期:2022-05-11 16:27   来源:未知   阅读:

  虽然没有恢复到上行期的市场热度,但北京楼市确实在逐渐回暖,部分楼盘表现出一定的热度。趁着北京春天的好天气,小编出去踩了一圈盘。

  小编选择的是门头沟三兄弟:峯范北京、金茂长安悦、龙湖揽镜,一是因为前两个楼盘近期开盘,关注度较高;二是在市场相对处于下行期的时候,代表刚性需求的楼盘更能反映市场的基本底色。(点击视频,查看最新样板间)

  小编发现,刚需项目热度还真是不错,比如,三个项目开盘销售都在10亿左右。这更多是源于北京近年来楼市供应中低总价产品相对稀缺,尤其临铁盘对海淀和石景山的年轻人非常有吸引力。

  不过,若抱着很高的产品期待,可能会在一定程度上落空。虽然各家产品都有亮点,但整体而言,针对刚需客群的产品创新性仍然有待提升。

  最热闹的售楼处是峯范北京,即便疫情导致装修材料的运输受到影响,售楼处的装修略显仓促,但并没有妨碍里面人头攒动,尤其这还是在一个普通工作日的下午。

  目前,峯范北京处于顺销状态,但每天的客户量仍然不少。据观察,登记册上,三个小时之内的访客大约十五六组。该项目于4月8日开盘,刚刚卖了220套,对外的口径是10个亿。一般来讲,集中开盘会消耗前期蓄客,开盘后要重新蓄客,这也侧面说明,北京刚需项目的关注度在提高。

  “比想象的好,没想到客户量这么大。”据项目相关负责人介绍,从3号售楼处开放到8号开盘,大约接待了2000组客户,总体接待量接近一万人次。

  紧邻峯范北京的是金茂长安悦,项目已于4月16日开盘,对外的口径是销售了210套,成交额12亿元。依然有不小的热度。同一位置的龙湖北辰揽镜则在去年底开盘,成交量级也在10亿元左右。

  上述三个项目有很多共性,首先是位置紧邻,均位于门头沟长安街首钢园地铁S1号线四道桥站附近,最近的是峯范北京,距离地铁口大约只有100米的距离,其他两个项目依次排开,也都不远。

  以峯范北京为例,客群大体可以分为两类,一类是海淀的年轻人,主要来自中关村000931)和高校,另一类是来自地铁1号线和6号线沿线的年轻人,更多来自于企事业单位,比如,银行和医院等。

  峯范北京主要面对的是25至35岁的年轻人。据销售描述,他们大多家境殷实,对自己要求也比较高,对未来的职业发展预期比较看好。

  家境殷实的意思是说,大部分年轻人的首付依然需要家里的支持,即便是最低价的房子,也需要350万。由于项目位于北京六环外,普宅认定标准是:单价23760元/平方米,总价281万元。因此,项目是非普宅,首套首付4成,也就是140万。

  从月供角度来看,纯商贷的情况下,月供大概在12500左右。对于刚毕业没几年的年轻人来说,压力依然不小。但这已经是普通家庭的年轻人在北京买房的最低门槛了。

  对这些年轻人而言,主要以居住为主。“一般情况下,但凡家里可以给些支持,这些年轻人都会非常积极的考虑买房。”上述销售如是表示。

  当前楼市比较低迷,能在这种状态下获得热度,并不容易。门头沟三个低总价项目为什么会吸引年轻人的关注呢?

  这其实很好理解,正如一个资深销售所言,在北京这样的城市,刚需需求一直都存在,差别只在于市场上是否有满足刚需的产品,而且在他们能承受的范围内。

  按照这种思路,解题关键就在于供给侧。近年来,北京楼市供应的产品大概有几类,一类是四环内的核心地块,大多以豪宅或大平层产品为主,针对的主要是高端改善家庭;二类是针对普通家庭的限竞房,旨在平抑房价,但早期由于位置大多比较偏远,导致这类供给滞销。

  针对年轻人刚性购房需求的友好型产品非常稀缺。友好型的一个重要体现是,房子不在延庆、平谷这类远郊区域,可以满足年轻人的基本通勤需求。

  踩盘时,碰到一个让人印象深刻的事。有个客户一直跟着链家经纪人看房,看了两年多,由于石景山的老房子大多建于80年代,多是老砖房,而且客厅狭小,采光不好,他没有找到合适的房子。这次,他终于碰到了满意的房子。

  门头沟三个刚需项目关注度之所以高,最重要的原因就是紧邻地铁,而且符合对价格比较敏感的年轻群体,比如,地铁S1号线四道桥站距离中关村地铁站,1小时之内可达。虽然这样的距离谈不上理想化,但这已经是近年来相对不错的选择了。

  价格方面,三个项目的均价大约在5.5万元/平,一站地地铁之外的中海寰宇天下售价是7.5万元/平,价格便宜也是项目营销的一大亮点。从户型来看,主要以两三居为主,定位是妥妥的刚需家庭。

  临铁的低总价新房,这是项目关注度高的核心原因。毕竟,总价350万的新房,这样的价格段位,在北京较为罕见。

  值得一提的是,针对无房家庭的需求,北京未来计划有效增加共有产权住房供给。但该类房型也在朝改善需求倾斜。去年底,《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则》出台,取消了7090限制,并规定,中心城区18层以上套型总建筑面积不大于100平方米,这进一步增加年轻人的购房难度。

  很大程度上,低总价产品供应本身就决定了项目是否会热销,虽然三个项目大体上的销售都不错,但毕竟“贴身肉搏”,项目之间的竞争还是比较激烈。

  比如,当小编问起产品亮点时,销售直接把买房逻辑上升到房企出身,表示资金安全比产品细节更重要,传递的信息是国企的房子更安全,而民企的房子暴雷可能性更大。说着,便拿起抖音,找到某些民营房企暴雷的视频现场播放。

  这显然缺乏说服力。不过,看完一圈后,确实有一些切身感受:首先,从产品角度来看,项目的差异还是比较明显。

  简单来说,峯范北京的上车门槛最低,金茂长安悦更偏刚改,而龙湖北辰揽境所剩房源不多,处于尾盘阶段,户型与其他两家重合度较高。

  具体来看,峯范北京的户型最多,约有9种,涵盖61平一居室到99平三居,最低上车门槛大约350万,这也是售楼处人气较高的原因。

  金茂长安悦的户型有4种,包括78平两居、98三居、118平三居、140平四居,主要以三四居为主,最低价格大约470万元/套。就居住舒适度而言,该社区的容积率为2,优于其他两个小区。

  龙湖北辰揽境目前主要有2种户型,分别为79㎡两居和98㎡三居,户型方正。值得一提的是,龙湖拿地比金地和金茂早一个批次,开盘和交房时间都略早,交房时间是2024年7月31日。

  对于想购买三居室的朋友来讲,可能会有些纠结,不过,每个人都有各自的偏好。小编以三家的98平米户型为例,说说观感:

  峯范北京做到了三面朝南,而且对窗墙比做了特殊处理,是三个户型中采光比较突出的一个。龙湖北辰揽镜户型比较方正,基本功扎实。金茂长安悦户型空间感稍逊一筹。

  三个项目都是精装修,也有很多相似的地方,比如,峯范北京和龙湖北辰揽镜在厨房都安装了洗碗机,相比此前的烤箱来说,洗碗机对年轻人更实用。还有近两年受疫情影响,鞋柜都安装了消杀功能。对于金茂长安悦来说,主打的科技系统也有自身的粉丝。

  除了一些细节上的升级之外,从产品本上的创新来讲,从三个项目上看不到新的产品趋势。产品创新性有待提升。

  目前,三个项目都在顺销,虽然原本预计年底清盘,不过,其中一家项目的相关负责人表示,按照目前的速度,到不了年底就清盘。

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